In welke staat moet de verhuurder de woning ter beschikking stellen?
Artikel 12 Vlaams Woninghuurdecreet.
De woning moet conform zijn op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. Een woning is conform als er geen gebreken van categorie II of III zijn. Gebreken aan de minimale kwaliteitsnormen worden ingedeeld in drie categorieën, gaande van kleine gebreken tot ernstige gebreken die leiden tot mensonwaardige omstandigheden of een gevaar vormen voor de gezondheid en veiligheid van de bewoners.
De verhuurder moet de woning in een goede staat van onderhoud leveren aan de huurder. Dat betekent proper, zonder gebreken en met toestellen die werken zoals het hoort. De woning moet kunnen dienen tot het gebruik waartoe ze is bestemd.
De verhuurder moet de huurder de onderhoudsinstructies bezorgen van technische installaties. Sommige technische installaties zoals domotica, zonneboilers, warmtepompen,… moeten op een bepaalde manier worden onderhouden. Die onderhoudsinstructies worden opgesteld door de fabrikant van de technische installaties.
Welke herstellingen moet de verhuurder uitvoeren?
Artikel 25 en 26 Vlaams Woninghuurdecreet.
De verhuurder moet alle herstellingen uitvoeren, behalve kleine herstellingen, herstellingen die nodig zijn door verkeerd gebruik of gebrek aan onderhoud door de huurder of herstellingen die nodig zijn omdat de huurder een defect niet tijdig heeft gemeld en dit extra schade heeft veroorzaakt. De verhuurder moet de herstellingen altijd vakkundig (laten) uitvoeren. Op pagina 98 vindt u een lijst van kleine herstellingen.
De verhuurder moet ook instaan voor vervangingen als iets verouderd of versleten is en voor de herstelling van schade door overmacht. Overmacht betekent dat de schade aan de woning werd veroorzaakt door een gebeurtenis buiten de wil van de huurder, bijvoorbeeld noodweer, vandalisme, diefstal of een constructiefout.
Als er in de woning is ingebroken en dit te wijten is aan een fout of onvoorzichtigheid van de huurder (bv. de deur niet op slot gedaan), moet de verhuurder niet instaan voor de nodige herstellingen.
Wat bij herstellingen aan gemeenschappelijke delen bij private huur of bij huurcontracten met het sociaal verhuurkantoor?
Artikel 36 Vlaams Woninghuurdecreet en bijlage 2 Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet.
Het onderhoud en herstel van gemeenschappelijke delen gebeurt meestal door een syndicus. De volgende tabel bevat een overzicht van wie welke kosten daarvan moet betalen:
| Meergezinswoning | Voor huurder | Voor verhuurder |
| Kosten vuilnisinzameling (als collectief georganiseerd) | x | |
| Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen | x | |
| Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen) | x | |
| De grote herstellingen aan de gemeenschappelijk delen of installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruikd door huurders | x | |
| De aankoop of het vervangen van meters en nutsvoorzieningen | x | |
| Kosten voor lift: - Periodiek onderhoud - Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie - Het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties | 50 % | 50 % 100 % 100 % |
| Syndicus | 34 % | 66 % |
| Conciërge | 75 % | 25 % |
Wat bij herstellingen aan gemeenschappelijke delen bij sociale huur (uitgezonderd huurcontracten met het sociaal verhuurkantoor)?
Artikel 1 Bijlage 27 Besluit Vlaamse Codex Wonen.
De sociale verhuurder draagt de kosten en lasten van:
- De aanleg van groenruimten;
- De grote onderhoudswerken in de gemeenschappelijke delen en groenruimten, zoals het volledig (her)schilderen van de gemeenschappelijke delen en traphallen;
- De aankoop, de installatie, het herstel en het groot onderhoud van liften, centraleverwarmingsinstallaties, ventilatiesystemen, regenwaterinstallaties, warmwatertoestellen, zonne-energiesystemen, zonneweersystemen en branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen.
Welke herstellingen mag de verhuurder niet uitvoeren?
Artikel 14, eerste lid en 27 Vlaams Woninghuurdecreet en artikel 6.37 Besluit Vlaamse Codex Wonen.
De verhuurder moet ervoor zorgen dat de huurder ongestoord in de woning kan verblijven. De verhuurder mag bijvoorbeeld niet zomaar werken uitvoeren zonder voorafgaande toestemming van de huurder. Heeft de woning tijdens de huur dringende herstellingen nodig die niet kunnen wachten tot na het einde van de huur, moet de huurder die toestaan, ook als ze voor ongemakken zorgen en zelfs als daardoor tijdens de werken een deel van de woning onbruikbaar is.
Als die werken meer dan dertig dagen duren, heeft de private huurder recht op een vermindering van de huurprijs. Maken de werken het onmogelijk om de woning te bewonen, dan kan de private huurder aan de vrederechter een ontbinding van de huurovereenkomst vragen.
Een sociale huurder heeft pas recht op een huurprijsvermindering als de herstellingen langer dan veertig dagen duren.
Mag de verhuurder de woning controleren op het onderhoud?
Artikel 14, tweede lid Vlaams Woninghuurdecreet en artikel 6.41, tweede lid Besluit Vlaamse Codex Wonen.
De verhuurder mag de woning bezoeken om te controleren of de huurder alles netjes onderhoudt en of er schade is. De verhuurder moet wel het rustig huurgenot respecteren en mag dus niet buitensporig veel langskomen.
Bij private huur is het gebruikelijk dat de private verhuurder jaarlijks langskomt. Hij mag enkel langskomen op vooraf afgesproken tijdstippen.
In sociale huur bepaalt de sociale verhuurder samen met de sociale huurder de bezoekdag en het bezoekuur binnen acht dagen na het verzoek.
Is de private verhuurder verplicht om een brandverzekering te sluiten?
Artikel 29 Vlaams Woninghuurdecreet.
De private verhuurder is verplicht om een verzekering voor brand- en waterschade te sluiten. De verhuurder is aansprakelijk voor brand- en waterschade die niet zijn ontstaan door de schuld van de huurder (bv. slechte staat van de elektriciteitsinstallatie).
Is de sociale verhuurder verplicht om een brandverzekering voor de sociale huurder te sluiten?
Artikel 6.36 Besluit Vlaamse Codex Wonen.
De sociale verhuurder is verplicht een brandverzekering af te sluiten die een clausule van afstand van verhaal op de huurder bevat en waarin het verhaal van derden is uitgebreid ten voordele van de huurder. De verhuurder of derden zien daarmee af van het recht de huurder aan te spreken als die verantwoordelijk is voor een brand. In dat geval is de huurder automatisch gedekt door de brandverzekering van de verhuurder. Voor sociale verhuurkantoren geldt deze verplichting pas sinds 1 januari 2020.
! OPGELET
Deze clausule dekt niet de inboedel van de huurder.
