Welke herstellingen en welk onderhoud moet de huurder uitvoeren?
Artikel 26 en 28 Vlaams Woninghuurdecreet.
De huurder moet de woning goed onderhouden en schoonmaken. Hij moet kleine herstellingen uitvoeren, zoals het vervangen van een kapot stopcontact of een verloren sleutel. Op pagina 98 vindt u een lijst van kleine herstellingen.
De huurder moet ook herstellingen aan de woning uitvoeren als hij de schade zelf heeft veroorzaakt (bv. overbelasting van de trappen of een raam per ongeluk kapot slaan). Als er in de woning is ingebroken en dit te wijten is aan een fout of onvoorzichtigheid van de huurder (bv. de deur niet op slot gedaan), moet de huurder instaan voor de nodige herstellingen. Hij is ook verantwoordelijk voor de schade die zijn huisgenoten, onderhuurders of huisdieren veroorzaken.
Daarnaast moet een huurder instaan voor herstellingen die nodig zijn, doordat de huurder een defect niet tijdig heeft gemeld aan de verhuurder waardoor er extra schade is ontstaan. Als de huurder kan bewijzen dat de verhuurder toch op de hoogte was van het defect, moet de huurder niet instaan voor de nodige herstellingen.
De huurder moet de herstellingen altijd vakkundig (laten) uitvoeren. Als de herstellingen slecht worden uitgevoerd, is de huurder verantwoordelijk voor de schade die daardoor ontstaat.
De herstellings- en onderhoudsplicht van de huurder is beperkt tot plaatsen die bereikbaar zijn. Het gaat om plaatsen die bereikbaar zijn met een ladder van redelijke afmeting, maar niet met een steiger.
Wat als de sociale verhuurder een onderhoudscontract gesloten heeft?
Artikel 2 Bijlage 27 Besluit Vlaamse Codex Wonen.
Als de sociale verhuurder een onderhoudscontract heeft gesloten, kan het gedeelte van de kosten dat ten laste is van de huurder, aan hem worden doorgerekend. De huurder doet er goed aan om telkens er een herstelling nodig is waarvoor hij moet instaan, bij de sociale verhuurder te informeren of er een onderhoudscontract is.
! OPGELET
Dit geldt niet voor huurcontracten met sociale verhuurkantoren.
Wat bij herstellingen van gemeenschappelijke delen bij private huur of bij huurcontracten met sociale verhuurkantoren?
Artikel 36 Vlaams Woninghuurdecreet en bijlage 2 Uitvoeringsbesluit van 7 december 2018 bij het Vlaams Woninghuurdecreet.
Het onderhoud en herstel van gemeenschappelijke delen gebeurt meestal door een syndicus. De volgende tabel bevat een overzicht van wie welke kosten daarvan moet betalen:
| Meergezinswoning | Voor huurder | Voor verhuurder |
| Kosten vuilnisinzameling | x | |
| Schoonmaak en onderhoud gemeenschappelijke delen | x | |
| Kleine herstellingen gemeenschappelijke delen (volgens de lijst van kleine herstellingen) | x | |
| De grote herstellingen aan de gemeenschappelijk delen of installaties (die niet op de lijst van kleine herstellingen voorkomen), behalve herstellingen ten gevolge van oneigenlijk gebruik door huurders | x | |
| De aankoop of het vervangen van meters en nutsvoorzieningen | x | |
| Kosten voor de lift: - Periodiek onderhoud - Het uitvoeren van de risicoanalyse en het uitvoeren van een preventieve inspectie - het vervangen van grote onderdelen enhet uitvoeren van de nodige modernisaties | 50 % | 50 % 100 % 100 % |
| Syndicus | 34 % | 66 % |
| Conciërge | 75 % | 25 % |
Wat bij herstellingen aan gemeenschappelijke delen bij sociale huur, uitgezonderd huurcontracten met sociale verhuurkantoren?
Artikel 1 Bijlage 27 Besluit Vlaamse Codex Wonen.
Het onderhoud en herstellingen van gemeenschappelijke delen gebeurt door de sociale verhuurder. De volgende kosten kunnen aan de huurder worden doorgerekend:
- Het normale onderhoud en de schoonmaak van de gemene delen en de groenruimten, met inbegrip van de werkingskosten van de verhuurder voor de organisatie ervan en de kosten van poetsmateriaal;
- De ophaling en verwerking van huisvuil en de reiniging van vuilnislokalen en-containers;
- De reiniging en ontstopping van septische putten, controleputten, afvoerleidingen en rioleringen;
- Ongediertebestrijding en de ontsmetting van lokalen;
- Het normale onderhoud en de controle van liften, centrale verwarmings- installaties met inbegrip van de reiniging van schoorstenen, ventilatiesystemen, regenwaterinstallaties, drukopvoerinstallaties, geautomatiseerde systemen van toegang, warmwatertoestellen, zonne-energiesystemen en branddetectie-, brandbestrijdings- en beveiligingssystemen;
- De bezoldiging en sociale bijdragen die de verhuurder aan de conciërge of huisbewaarder betaalt, met inbegrip van de voordelen van alle aard;
- De kosten die verbonden zijn aan de huur, de aansluiting en het gewone onderhoud van de collectieve schotel-, televisie- of radio-antenne.
Kan de herstellings- en onderhoudsplicht van de huurder worden beperkt?
Artikel 26 Vlaams Woninghuurdecreet.
De verhuurder en de huurder kunnen er in de huurovereenkomst voor kiezen om de herstellingsplicht van de huurder te beperken of uit te sluiten. De herstellingsplicht van de huurder uitbreiden is verboden.
Wat moet de huurder doen als de verhuurder iets aan de woning moet herstellen?
Artikel 28 Vlaams Woninghuurdecreet.
De huurder moet de verhuurder verwittigen als er herstellingen nodig zijn aan de woning waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. Zo kan de verhuurder tijdig ingrijpen en meer schade voorkomen.
Als de huurder die melding niet (tijdig) doet moet hij zelf instaan voor de herstellingen van de extra veroorzaakte schade, tenzij de huurder kan aantonen dat de verhuurder toch op de hoogte was van het defect.
Mag de huurder verfraaiings- of veranderingswerken uitvoeren?
Of de huurder verfraaiings- of veranderingswerken mag uitvoeren wordt meestal bepaald in het huurcontract. Vaak bepaalt het huurcontract dat daarvoor toestemming van de verhuurder nodig is.
Als het huurcontract niets bepaalt, mag de huurder veranderingswerken uitvoeren om de woning aan te passen aan zijn behoeften (bv. het plaatsen van een traplift). De huurder moet er wel rekening mee houden dat hij de woning op het einde van de huur in zijn oorspronkelijke staat moet teruggeven. In principe moet hij de aanpassingen dan ook weer verwijderen, tenzij de verhuurder ermee akkoord gaat om ze te behouden. Aan de structuur van de woning mag de huurder in geen geval veranderingswerken aanbrengen zonder toestemming van de verhuurder (bv. het plaatsen van een veranda).
Vooraleer de werken worden uitgevoerd, maken huurder en verhuurder best goede afspraken over de kostprijs. Een verhuurder is niet verplicht om bij te dragen in de veranderingswerken, tenzij hij de veranderingen graag behoudt na het einde van de verhuring.
In welke staat moet de huurder de woning teruggeven?
Artikel 39 Vlaams Woninghuurdecreet.
Op het einde van de verhuring moet de huurder de woning teruggeven in dezelfde staat als omschreven in de plaatsbeschrijving. Er wordt geen rekening gehouden met zaken die door ouderdom of overmacht zijn beschadigd of met gebreken die de verhuurder moet herstellen.
Is de private huurder verplicht om een brandverzekering te sluiten?
Artikel 29 Vlaams Woninghuurdecreet.
De huurder is verplicht om een verzekering af te sluiten voor brand- en waterschade. De huurder is namelijk aansprakelijk voor brand- en waterschade, tenzij hij kan bewijzen dat de brand niet door zijn schuld is ontstaan, bijvoorbeeld door de slechte staat van de elektriciteitsinstallatie.
Is de sociale huurder verplicht om een brandverzekering te sluiten?
Artikel 6.36 Besluit Vlaamse Codex Wonen en artikel 1 bijlage 27 Besluit Vlaamse Codex Wonen.
De huurder moet zelf geen brandverzekering sluiten. Het is de sociale verhuurder die een brandverzekering afsluit met een clausule van afstand van verhaal. Als sociale huurder bent u dan verzekerd via de brandverzekering van de sociale verhuurder. De premiekosten zal de verhuurder doorrekenen.
Sinds 1 januari 2020 is ook een sociaal verhuurkantoor verplicht om een brandverzekering voor de sociale huurder te sluiten.
Opgelet! Die brandverzekering dekt geen schade aan uw inboedel. Wenst u graag uw inboedel verzekerd te zien, dan moet u zelf nog een verzekering sluiten. Meer info over de verzekeringen van Ethias vind je hier.
